Für eine Wertermittlung gibt es zahlreiche Gründe, z.B. Kauf/Verkauf, Schenkung oder Erbschaft, Beleihung, Scheidung oder Zwangsversteigerung. Dabei werden teilweise unterschiedliche Werte ermittelt, meistens jedoch der Verkehrswert. Mit dieser Wertermittlung wird versucht vorherzusagen welchen Preis die Immobilie auf dem Markt erzielen wird. Dabei bestimmt sich der Verkehrswert durch den Preis der
- im gewöhnlichen Geschäftsverkehr,
- nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften,
- der sonstigen Beschaffenheit,
- der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes,
- ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Verfahren
Für die Verkehrswertermittlung gibt es mehrere Verfahren, 3 davon werden in Deutschland angewendet.
Beim Vergleichswertverfahren berechnet man den Verkehrswert aus dem Vergleich mit ähnlichen Objekten von denen man den Kaufpreis kennt. Dieses Verfahren wird meistens bei Baugrundstücken verwendet, hier wird Bezug genommen auf den „Bodenrichtwert“.
Beim Ertragswertverfahren berechnet man den möglichen Kaufpreis aus dem Ertrag (Miete/Pacht) den man mit dem Objekt erzielen kann, meistens angewendet bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Büro-/Gewerbeobjekten.
Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert aus den „Normalherstellungskosten“ und dem Grundstückswert unter Berücksichtigung des Gebäudesalters errechnet. Hierbei wird errechnet was es kosten würde ein gleiches Objekt an dieser Stelle neu zu errichten – das Sachwertverfahren ist das bevorzugte Verfahren zur Wertermittlung für Einfamilienhäuser.
Wir haben uns auf den Bereich Einfamilienhäuser spezialisiert, erstellen aber auch gerne Gutachten für Ihr Mehrfamilienhaus.
Der Ablauf ist beides Mal der gleiche:
- Wir besorgen alle benötigten Papiere, u.a. Grundbuchauszug, Flurkarte, nehmen Akteneinsicht wo erforderlich, z.B. Grundakte, Bauakte, Altlastenverzeichnis, Bergbau-Unterlagen.
- Es findet eine Ortsbesichtigung gemeinsam mit Ihnen statt.
- Danach erfolgt die Erstellung des Gutachtens.
Honorar
Das Honorar für ein Gutachten richtet sich nach §34 der HOAI und ist rechtlich verbindlich. Dies ist die „Grundgebühr“, hinzu kommen die Auslagen für Gerichtskosten und Akteneinsichten, sowie die Umsatzsteuer (19%). In der Tabelle finden Sie einen Auszug aus der HOAI.
| Wert (Euro) | Normalstufe (Euro) | Schwierigkeitsstufe (Euro) | ||
| von | bis | von | bis | |
| … | … | … | … | … |
| 100.000 | 543 | 664 | 643 | 910 |
| 150.000 | 725 | 881 | 856 | 1203 |
| 200.000 | 860 | 1051 | 1017 | 1432 |
| 250.000 | 977 | 1193 | 1157 | 1628 |
| … | … | … | … | … |
Die Zuordnung in Normalstufe und Schwierigkeitsstufe richtet sich im Einzelfall nach dem Aufwand.
Zum Beispiel ergibt sich bei einem Verkehrswert von 200.000,- Euro ein Mindesthonorar von 860,- Euro zuzüglich Nebenkosten und geltender Umsatzsteuer.
